SYDR-2021-00002

邵政发〔2021〕6号

邵阳县人民政府

关于规范农村宅基地管理妥善处理有关遗留

问题的通知

各乡镇人民政府，场管委，县工业集中区管委会，县直相关单位：    

为加强农村宅基地管理，妥善处理农村宅基地遗留问题，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《湖南省农村住房建设管理办法》和《邵阳市村庄规划和村民建房管理条例》（邵阳市人民代表大会常务委员公告2020年第6号），结合我县实际，现就有关事项通知如下：

一、农村宅基地遗留问题适用范围

    本《通知》所称的农村宅基地遗留问题，是指1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施至2020年1月1日第三次修正的《中华人民共和国土地管理法》实施期间，我县行政区域范围内违反土地、城乡规划管理方面法律法规已建成的农村住宅和厨房、厕所等生活必需附属设施，且至今未依法处理的情形。

1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，农村集体经济组织成员占用的宅基地至今未改建、扩建、翻建的，认定为历史性用地。

2020年1月1日第三次修正的《中华人民共和国土地管理法》实施后，续建、新建的非法占地建房，一律按现行法律政策处理。

二、农村宅基地管理和遗留问题处理权限划分

从2020年1月1日起，农村个人建房用地审批依法由乡镇场负责，县农业农村局、县自然资源局等职能部门要加强管理和指导。

县城三级规划区内的个人建房用地审批、乡村建设规划许可、行政处罚依法由乡镇负责，县农业农村局、县自然资源局要加强管理和指导。

县城二级规划区内、各乡镇城镇规划区内的个人建房用地审批、行政处罚由乡镇负责，规划许可由县自然资源局负责，其中县城一级规划区内的建成区个人建房用地审批由县自然资源局负责，参照国有土地管理。

三、农村宅基地遗留问题处理原则

农村宅基地遗留问题处理坚持“尊重历史、实事求是、依法依规、让利于民”的原则。按照“一户一宅、限额控制、先地后房、权属合法”要求，结合我县实际，综合考虑遗留问题发生时的实际情况，妥善解决农村建房管理中存在的非法占地、违规建设和农房登记中遇到的难题，依法维护农村居民的合法权益。

四、农村宅基地遗留问题情形认定

各乡镇场要根据农民违法建房的具体实际情况，对照以下情形核实认定。

    （一）政策性建房

凡属易地扶贫搬迁、移民安置、危房改造、征地拆迁安置、自然灾害避让搬迁、新农村集中连片建房等政策性建房，由各乡镇场根据县级以上(含县级）相关单位的搬迁公告、危房鉴定书、避让明白卡、补助资金表、立项批文、建设任务书等凭证认定；征地拆迁安置建房根据县人民政府、县自然资源局、县土地房屋征收拆迁中心、项目建设指挥部的征地拆迁公告、签订的征地拆迁补偿协议、安置协议等凭证认定；其他政策性建房视情形核实认定。

（二）可以补办审批手续的违法建房    

同时具备以下条件的违法建房，认定为可以补办审批手续。

1.农村村民占有或使用本集体经济组织土地，已建成住宅和附属设施，且无权属纠纷或用地争议；

2.建房者符合下列申请建房条件之一的：

（1）具备分户条件，另立户建设住宅的；

    （2）原有住房属于危旧房拆除重建的；

（3）原有住房因灾毁重建的；

    （4）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；

    （5）符合“一户一宅”的规定；

    （6）宅基地面积不超过《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》规定标准；

（7）所建的宅基地符合城镇规划或村庄规划。

（三）不能补办审批手续的违法建房

属下列情形的违法建房，认定为不能补办审批手续。

1.建房者不是本集体经济组织成员的；

2.不符合“一户一宅”规定的；

3.原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途后再建的；

4.所建的宅基地存在权属争议的；

5.宅基地面积超过《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》规定标准(一户使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，宅基地翻新不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米)的部分用地；

6.在永久基本农田区域、饮用水水源一级保护区、河道湖泊管理范围、公路两侧建筑控制区及法律、法规规定的其他禁止建房区域内建房的；

7.2020年7月3日后违反《关于农村乱占耕地建 “八不准”通知》规定的。

8.在城镇规划区内违反城乡规划管理违法建房，有下列情形无法采取改正措施消除影响的：

（1）未依法取得建设工程规划许可证，且不符合控制性详细规划的强制性内容或者超过建设用地规划条件确定的容积率、建筑高度、建筑密度的；

    （2）超过建设工程规划许可证确定的建筑面积(计算容积率部分)或者建筑高度，超出合理误差范围，且不符合控制性详细规划的强制性内容或者超过建设用地规划条件确定的容积率、建筑高度、建筑密度的；

（3）在已竣工验收的建设项目用地范围内擅自新(改、扩)建，或者利用建设项目擅自新(改、扩)建的；

（4）存在建筑安全隐患、影响相邻建筑安全，或者导致相邻建筑的通风、采光、日照无法满足国家、省有关强制性标准的；

（5）侵占现状以及规划确定的道路、消防通道、广场、公共绿地、河湖水面、地下工程、轨道交通设施、通讯设施或者压占城市管线、永久性测量标志等公共设施、公共场所用地的。

五、农村宅基地遗留问题处理方法

    （一）政策性建房

1.在禁止建设区域外的政策性建房，符合政策性建房标准的用地，可按规定缴纳或免缴相关税费，补办相关审批手续，依法对审批使用面积予以确权登记；超标准或未按规定占用的土地按非法占地认定分类处理。

2.在禁止建设区域内的政策性建房，可调整相应规划达到审批条件的，待相关规划调整到位后再按程序补办相关审批手续；不能通过调整相应规划等方式达到审批条件的，一律不得补办相关审批手续。

（二）可以补办审批手续的违法建房

1.在规划实施前已建成的，规划不予处罚。对规划实施后在城镇规划区内未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的违法行为，对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，经改正或变更后符合规划和相关技术规范要求的，对按期改正的违法建设部分，处建设工程造价5%的罚款；

对逾期不改正的，处建设工程造价10%的罚款。

2.对非法占用的土地，予以处罚。其中占用集体建设用地或未利用地的，处每平方米15元的罚款；占用耕地以外的其他农用地的，处每平方米16元以上20元以下的罚款；占用耕地的，

处每平方米21元以上25元以下的罚款。

3.违法建房经依法处理到位后，按程序缴纳相关税费，补办相关审批手续，依法对审批使用面积予以确权登记。

（三）不能补办审批手续的违法建房

1.对违反规划许可的，按以下规定处理：

    规划实施后在城镇规划区内未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的违法行为，无法采取改正措施消除影响的。

（1）对存在违反城镇规划事实的建筑物、构筑物单体，依法责令限期拆除；

（2）对按期拆除的，不予罚款；对逾期不拆除的，依法强制拆除；

（3）对不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价10%的罚款。没收的违法违规建筑物按建筑面积90元以上120元以下作价处理给建设者。

    不能拆除的情形，是指拆除违法建设可能影响相邻建筑安全、损害无过错利害关系人合法权益或者对公共利益造成重大损害的情形。

    在规划实施前己建成的，规划不予处罚。

2.对非法占用土地的，按以下规定处理：

（1）对占用基本农田的，应依法从严查处，依法予以拆除，并责令复垦耕作。

（2）对占用基本农田以外耕地特别是水田，且面积较大、群众意见较大的应予拆除。

（3）对违反一户一宅政策规定新建住宅的，只允许保留一处住宅，按程序申报补办手续。合法之外的住宅予以拆除或将宅基地退还本集体经济组织，允许采用适当经济补偿方式，将建筑物调配给符合申请建房条件的农户。

（4）其他情形的违法建筑物和其他设施由各乡镇场(街道)根据《邵阳市村庄规划和村民建房管理条例》（邵阳市人民代表大会常务委员公告2020年第6号），会同相关职能部门视具体情况依法决定拆除或保留。违法建筑依法拆除后，应依法按政策落实复垦措施。

（5）对决定予以保留的，并予以处罚。非法占用本集体经济组织土地建房的，占用集体建设用地或未利用地的，处每平方米15元的罚款；占用耕地以外的其他农用地的，处每平方米16元以上20元以下的罚款；占用耕地的，处每平方米21元以上25元以下的罚款，财政部门没收违法地上建筑物，按建筑面积60元以上80元以下作价处理给建设者；占用基本农田的，处每平方米26元以上30元以下的罚款，财政部门没收违法地上建筑物，按建筑面积100元以上120元以下作价处理给建设者。

1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施后，城镇居民和非本集体经济组织成员非法买卖或占用集体土地建房的，责令退还土地，没收非法所得，并处非法所得5%至20%的罚款。财政部门没收违法违规建筑物，按建筑面积180元以上200元以下(容积率4.0以内）作价处理给建设者；容积率超过4.0的，超层部分按建筑面积300元作价处理给建设者；暂不办理用地审批手续，待符合审批条件，需另行缴纳出让金办理用地审批。1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施至1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施期间，城镇居民和非本集体经济组织成员非法买卖或占用集体土地建房的，经依法处理到位后，可按程序补办用地审批手续。

3.不能补办审批手续但予以保留不拆除的地上建筑物和其它设施，经依法处理到位后，可调整相应规划达到审批条件的，待相关规划调整到位后再按程序补办相关审批手续；不能通过调整相应规划等方式达到审批条件的，一律不得补办相关审批手续。

4.所建的宅基地存在权属争议的暂缓办理用地审批手续。

六、工作要求

（一）建立长效管理机制。县农业农村局、县自然资源局和各乡镇人民政府、街道办事处要切实履职尽责，严格遵循规划先行、一户一宅、因地制宜、生态环保的原则，加强土地管理，切实保护耕地。各乡镇(街道)要按照新修订的土地管理法规定，充实力量，健全机构，统筹协调相关部门宅基地用地审查、乡村建设规划许可、农房建设监管等职责；加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场等“三到场”要求；开展农村宅基地动态巡查，及时发现涉及宅基地的各类违法行为，根据县级主管部门的授权委托依法开展农村宅基地综合执法，防止产生新的违法违规占地现象。县农业农村局、县自然资源局要在职责范围内加强监督指导。

（二）依法妥善处理遗留问题。农村宅基地遗留问题处理政

策性强，涉及的行政执法事项较多、行政程序复杂。各单位要坚持依法行政，严格履行法定程序，公正执法，按照本《通知》相关规定，区别认定违法行为类型，根据不同违法情形分类处理，严禁借确权登记发证之机将不符合条件的违法建房合法化。1987年1月1日到2020年1月1日止，对农村宅基地违法行为已作出行政处罚决定的，按照补办审批手续的条件由各乡镇场审核审批；未作出处罚决定的及2020年1月1日以后续建、新建的宅基地违法行为由乡镇场依照县农业农村局的授权委托依法作出处罚决定，宅基地违法案件处理的法律文书由县农业农村局统一规范。严禁出现不经法定程序直接收缴罚款、随意改变处理适用的范围和标准的现象，坚决杜绝“以罚代批、以罚代管、放水养鱼”。

（三）严格依法依规追究责任。国家公职人员、村级干部、共产党员、人大代表、政协委员等涉嫌违法用地建房的，一律依纪依法公开查处。坚持既要处理事、又要处理人的原则，对违法性质严重、情节恶劣、群众意见大、不配合查处、不积极整改者，在追究法律责任的同时，还应严肃追究其党纪政纪责任。对在农村建房用地审批、监管和不动产登记中出现失职、渎职、乱作为、不作为、以权谋私、索拿卡要等行为的，依照《违反土地管理规定行为处分办法》从严追究有关人员的责任；涉嫌违法犯罪的依法移送司法机关处理。

                               邵阳县人民政府

                               2021年7月16日